晁晓朋

近期有客户咨询我，说他在村里有两套房子，一套房子可以正常补偿，另一套房子不能正常补偿。按照该村拆迁补偿政策，地上房屋等建筑物进行重置价评估补偿，同时再给予300平方米的安置房。不能正常补偿的房子（含院落土地），只对地上建筑物按照重置价进行补偿，不给予300平方米的房屋安置补偿。300平方米的回迁房，市场价值巨大，不给予客户补偿，客户将损失巨大。拆迁办答复不能给予300平方米回迁房的理由是国家法规规定“一户一宅”，这个客户有两个院落，违反了一户一宅的规定。经过了解，有争议房屋是客户从同村亲戚家购买，签订了《买卖合同》，并支付了购房款。律师经过分析认为，争议房屋系客户继受取得，没有违反一户一宅，经过与拆迁办沟通，拆迁办同意了按照补偿方案，正常补偿。我国农村普遍存在“一户多宅”（包括“一户两宅”），有不少人认为《土地管理法》第六十二条第一款“一户一宅”是强制性规定，因此“一户多宅”当属违法。我们认为，不能一概而论，而要分析宅基地初始取得还是通过继受取得，再行认定“一户多宅”是否合法问题。新《土地管理法》和原《土地管理法》第六十二条第一款规定的“一户一宅”都是对初始取得而规定的，不包括继受取得。《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》（国土资发【2010】28号）中也指出：“一户一宅是指农村居民一户只能申请一处符合规划面积标准的宅基地”，也就是说，具有使用宅基地资格的村民，通过法定程序申请取得集体宅基地限于“一户一宅”。北京市中院在（2017）京03民终6507号民事判决书中认为，土地管理法》第六十二条第一款“一户一宅”的规定，系基于宅基地的福利性及所承载的社会保障功能而对于宅基地使用权初始取得的限制，并非对宅基地继受取得的限制。我国现有法律并不禁止农村集体经济组织成员之间转让宅基地，仅规定农村集体经济组织成员转让宅基地的，不得再行申请宅基地。上述案件中客户是争议房屋所在村村民，其与亲戚所签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，并未违法法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在拆迁补偿中，争议房屋应当同其他房屋按照补偿方案载明的标准获得同样的补偿。

离婚你准备好了吗？不管结婚了多长时间，对于自己的婚姻都要自己负责，因为那是你自己的生活，那是你自己的幸福。离婚对一个人的人生会产生重要影响，离婚要做好各方面的准备。一、做好内心确定离婚的准备。从咨询律师离婚的数据分析，大部分离婚是不理智的，多是一时意气离婚。经常有朋友找到律师说：律师我想离婚，怎么快一点离婚。然而，负责任、有良知的律师，都会再三问你，你准备好了吗？是真心要离婚吗？有没有和娘家人沟通过？之所以这样问是为了确保你的离婚，是成熟理智的决定。离婚如同结婚一样重要，因为一时意气，可能扼腕痛惜！有的年轻夫妻结婚不到半年就要离婚。离婚的理由有经常和朋友喝酒晚回家的、有不讲卫生的、有睡觉打呼噜的、有说话光向着他父母的等等。这些都是微不足道的理由，但是往往这些微不足道的理由导致了很多人日子越来越过不下去。作为局外人，建议你问自己，结婚前曾经相爱的那个他/她，真的不能和你一起走下去了吗？如果你内心多次确定，那就找专业的律师帮助你离婚吧。如果你内心还在犹豫，建议你争取去宽容对方、谅解对方、理解对方，把好日子过起来。二、做好感情破裂证据收集的准备一旦理智的做出离婚决定，就全力以赴结束这段不幸的婚姻，开始新的篇章。开始亲的幸福生活前提是结束上一次婚姻，也许你认为这样的婚姻应该结束，但对方以离婚对孩子不好、家里人不同意等理由拒绝离婚。不过，只有结不成的婚，没有离不成的婚。从法律上来看，法院判离婚的理由是感情破裂，所以要搜集感情破裂的证据。以下情形法院一般认为感情已经破裂或达到离婚的条件，会判离：1、重婚或有配偶者与他人同居的；2、实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；3、有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；4、因感情不和分居满二年的；5、一方被宣告失踪的；6、一方患有法定禁止结婚的疾病的，或一方有生理缺陷或其他原因不能发生性行为，且难以治愈的；7、婚前缺乏了解，草率结婚，婚后未建立起夫妻感情，难以共同生活的；8、婚前隐瞒精神病，婚后经治不愈，或者婚前知道对方患有精神病而与其结婚，或一方在夫妻共同生活期间患精神病，久治不愈的；9、一方欺骗对方，或者在结婚登记时弄虚作假，骗取《结婚证》的；10、双方办理结婚登记后，未同居生活，无和好可能的；11、包办、买卖婚姻，婚后一方随即提出离婚，或者虽共同生活多年，但确未建立起夫妻感情的；12、经人民法院判决不准离婚后分居满1年，互不履行夫妻义务的；13、一方与他人通奸、同居，经教育仍无悔改表现，无过错一方起诉离婚，或者过错方起诉离婚，对方不同意离婚，经批评教育、处分，或在人民法院判决不准离婚后，过错方又起诉离婚，确无和好可能的；14、一方被依法判处长期徒刑，或其违法、犯罪行为严重伤害夫妻感情的。15、被诉方经本院依法传唤无故不到庭，且没有提出书面答辩意见，经依法缺席开庭审理，请求方离婚态度坚决，可以判决离婚。以上情况即便是有，根据法律规定，需要提起离婚一方出示相应的证据证明，如租房合同能够证明长期分居；如医院的诊断证明书、报警记录能够证明家暴；如对方不再和婚外他人来往、同居的保证书来证明对方出轨与他人同居。在搜集证据的过程中应注意合法，非法获得的证据不会被法院认可，如宾馆捉奸的证据。三、做好孩子抚养权归谁的准备夫妻双方离婚，孩子仍旧是双方的孩子，但是谁养活给谁亲。养活孩子以现在人们的经济条件都能养活的起，如果自己想养活孩子、争取到抚养权，在起诉离婚之前就要营造孩子跟着自己生活有利孩子成长的证据，并注意搜集。有利于孩子成长，是法院判决孩子归谁的重要条件，当然法院也会综合考虑离婚时孩子的其他情况，如双方分居情况下孩子与谁生活在一起。四、做好自己家财产了解清楚的准备离婚不仅要解除婚姻关系，也要把夫妻双方多年积累的财富进行分割。往往男方在外打拼，女方不清楚丈夫的财产状况。如果一方确定要离婚，一定先要弄清楚自己家财产情况后，再说离婚的事。弄清财产状况，不仅限于自己知道，更要尽量搜集书面证据，如房产证、借条、持股证、代持股协议等。五、做好聘请专业律师的准备对找律师解决离婚问题的朋友们，你们自己应该感到庆幸，因为离婚不仅涉及两个人解除婚姻关系，更涉及孩子的抚养权归属，债权、债务、房产、股权、保险等财产如何分割。这些都是非常专业的事，应交给专业的人来处理。律师越早介入，越对要离婚的夫妇有帮助。有良知的律师，不是为了盼着你打官司，挣代理费。往往离婚的一方或双方均不理智，如果让律师介入进来可能更清楚、更理智认清双方之间的矛盾，律师可以进行客观的分析，帮助双方解决婚姻中遇到的问题，甚至帮助双方进行谅解，协调夫妻双方不再离婚。晁晓朋律师原创文章，转发请注明出处。

一、案例贾某与李某系夫妻，二人育有5个儿子，现均已成家。2000年，贾某去世，贾某与李某一直与最小的儿子贾五一起生活（贾五已经成人，但未分家），贾某与李某有房屋6间，登记在贾某名下。贾五结婚时，贾五的哥哥，贾一、贾二、贾三书写了一份协议，协议内容：“将父亲名下的6间房屋给贾五”，并在协议上签字摁印。2017年，贾某的6间房屋确权到贾五名下，现该房屋面临拆迁，贾一，认为，6间房屋确权时未经其签字确认属于确权错误，应该撤销房屋确权登记，并进行重新遗产分配。而贾五认为，父亲贾某去世后，贾一、贾二、贾三已经明确表示该6间房屋属于贾五所有，其兄弟已经放弃继承并进行了遗产分割，房屋确权正确，因此贾一无权主张遗产分割。二、法律关系（一）贾某、李某与贾五是否构成房屋共有关系1、贾某与李某与贾五一起生活，共同建造该6间房屋的情形下，该6间房屋应该认定为三人的共有财产，如果三人没有对该房屋所有份额的约定，认定为共同所有；如果三人对该房屋有份额的约定就按照份额所有。2、贾五未参与建造房屋的情形下，该房屋应该认为贾某与李某的共同财产，贾五对该房屋没有所有权。（二）贾一、贾二、贾三协议的法律性质由于贾一、贾二、贾三作出的协议相对简单，利害关系人存在不同理解，因此关于该份协议的性质有以下两种理解：1、无权处分行为从协议的字面理解：“将父亲名下的6间房屋归贾五所有”，贾一、贾二、贾三处分的属于其父母财产，应按无权处理，如果事后未经有权人的追认，该处分行为应该无效；2、放弃继承行为因三兄弟作出协议时，其父亲贾某已经去世，继承开始，三兄弟作出的上述协议，被理解为属于放弃继承，因此对于放弃继承的明确表示已经发生效力，贾一不能再主张遗产分割；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法若干问题的意见》中，涉及放弃继承的相关规定：“50．遗产处理前或在诉讼进行中，继承人对放弃继承翻悔的，由人民法院根据其提出的具体理由，决定是否承认。遗产处理后，继承人对放弃继承翻悔的，不予承认。”3、赠与行为还有一种观点认为，协议属于赠与协议，三兄弟将继承所得的份额赠与给贾五，该赠与行为，在未进行产权转移前可以撤销；个人认为该种观点并不能成立，赠与是将有处分权的财产无偿或附条件给与他人，三兄弟作出协议时，继承虽已开始，但没有明确的遗产分割，因此三兄弟并没有明确的取得房屋的份额，不存在赠与具体份额的行为，赠与行为未成立。三、法律事实分析本案件涉及的法律关系应为继承法律关系，案件的焦点主要在于三兄弟作出协议的性质：无权处分还是放弃继承声明？（设定该房产贾五未参与建造，房屋属于其父母的共同财产的前提下）上述第二部分已经对协议的事实认定作出两种不同的分析，第一种无权处分行为，但从字面理解，三兄弟对他人（其父亲，已故，母亲健在）的财产进行了处分，符合无权处分的事实，事后真正权利人未对无权处分行为进行追认，那么该无权处分行为即属无效。本案件中，鉴于贾某已故，客观上不能进行事后追认，李某也未进行追认，因此三兄弟的处分行为无效。对于上述房产贾某所有的部分进入法定继承程序。第二种观点放弃继承，该种观点从三兄弟作出协议的时间节点进行考虑。三兄弟作出协议时，其父亲已故，继承开始。三兄弟在该种情况下，做出的协议将登记在父亲名下的房产归贾五所有，实际上是放弃了对父亲遗产的继承份额，该放弃继承以书面的形式作出，属于其真实的意思表示，应该认定为有效，一经作出即生效。（遗产处理前或在诉讼进行中，继承人对放弃继承反悔的，由人民法院根据其提出的具体理由，决定是否承认。遗产处理后，继承人对放弃继承反悔的，不予承认-最高院司法解释）虽然三兄弟作出继承的房产基于6间房屋的全部，实际上涉及继承的房产少于6间，但放弃继承的意思表示是真实的，对于遗产的范围理解有误（遗产的范围做扩大理解），并不影响其有权继承的遗产份额的效力。放弃继承说，还有另外一种理解--协议的性质属于放弃继承，但因遗漏了必要继承人而导致该协议无效。继承开始未分割前，遗产属于共同所有，共同所有人对共有的遗产享有所有权，未经所有共有权人同意处分共有财产，应该认定无效。（山东省高级人民法院2011年民事审判工作会议纪要，关于部分共有人擅自处分共同共有房屋的处理问题）《物权法》第97条的规定，处分共有房屋应当经三分之二以上份额的共有人或者全体共同共有人同意。该规定据此确定了按份共有和共同共有两种共有财产的处分规则，即按份共有采取“多数决”的处分原则，而共同共有则采取“一致决”的处分原则。简言之，部分共有人未经全体共有人的同意不得擅自处分共同共有的房屋，否则处分行为应属无效。但部分共有人处分共同共有房屋涉及到第三人利益保护问题，应根据物权法、合同法的相关规定，结合处分行为的不同情形加以处理：部分共有人与第三人就共同共有房屋的处分仅意思表示一致并达成协议，尚未发生物权变动的，此协议应为效力待定的合同；部分共有人与第三人处分共同共有房屋符合《物权法》第106条规定，其他共有人主张追回房屋的，不予支持。主要依据《物权法》的规定，最终也要依据无权处分的法律依据处理。援引青岛中院（2012）青民一终字第571号案例，会有更加清晰的认识。“遗产继承开始但未实际分割时，遗产归所有继承人所有。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。就本案而言，涉案房屋所有权证登记的所有权人为贾学敏，贾学敏去世后，因该房屋至今未予继承分割，故该房屋的权利人应为贾学敏的所有继承人。贾永安在未得到其他继承人的同意和授权的情况下，隐瞒其与其他继承人签订的《养老继承协议》，私自代其已故父亲贾学敏与汇林公司签订拆迁安置补偿协议，属于无权代理行为。贾永刚、贾永卫作为涉案房屋的继承人，对贾永安的签订拆迁安置补偿协议的行为不予认可，原审据此认定贾永安与汇林公司签订的协议无效，并无不当。”一个小小的继承案例，却引起不同的理解，最终导致的司法结果也是不同的，不得不说法律的运营还是博大精深。正如山东省高院所说，在判断继承案件的过程中，应该结合当事人真实的意思表示、合同、现实的多种状况来综合判断。因此，笔者认为，该案件中贾一、贾二、贾三的行为属于放弃继承的声明，因此即便房屋确权存在瑕疵，但在继承法律关系中，贾一不再享有其父遗产的继承权。